Eine Wohnung wird zur Ferienwohnung

Ferienimmobilie
Ferienimmobilie© Marvin Minder - shutterstock.com

Die Zinsen sind momentan so niedrig wie lange nicht mehr und laden daher förmlich dazu ein, in eine Immobilie zu investieren. Gründe für einen Kauf gibt es genug: Sie dienen entweder als Altersvorsorge, Kapitalanlage oder als Eigenheim bzw. Feriendomizil. Immer häufiger entscheiden sich Besitzer dafür, ihre leerstehenden Räumlichkeiten übergangsweise an Touristen zu vermieten – verlockende Tagessätze versprechen schließlich eine höhere Monatsmiete. Erfahren Sie in dieser Checkliste, was Sie als Vermieter beachten müssen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

1.    Die richtigen Voraussetzungen schaffen

Bevor Sie Ihre Ferienwohnung an zahlende Gäste vermieten, gibt es viele rechtliche, finanzielle und logistische Vorkehrungen, die zu treffen sind.

a.    Baunutzungsverordnung

Informieren Sie sich zunächst bei den örtlichen Ämtern, wie die gültige Verordnung über die bauliche Nutzung des Grundstücks (Baunutzungsverordnung) ist. In Allgemeinen Wohngebieten ist es bis jetzt beispielsweise verboten, Ferienwohnungen zu vermieten. Lesen Sie dazu auch unseren Blogbeitrag. Lassen Sie sich bestenfalls die Zulässigkeit vom Bauamt schriftlich bestätigen und verlassen Sie sich nicht nur auf mündliche Zusicherungen anderer Vermieter. Erkundigen Sie sich außerdem, wie sich die gesetzliche Lage zu Kurzmieten äußert. Dies ist selbst innerhalb der einzelnen Bundesländer unterschiedlich. Besonders relevant kann es sein, wenn Sie eine Immobilie im Ausland erworben haben.

b.    Gewerbeanmeldung

Anschließend stellt sich die Frage nach der Gewerbeanmeldung. Handelt es sich lediglich um eine Wohnung, die selbst genutzt wird, ist es eine reine private Vermögensverwaltung und muss selbstverständlich nicht angemeldet werden. Auch bei einer kurzzeitigen Vermietung an Touristen, um beispielsweise die Kosten des Kredites zu decken, ist noch keine gewerbliche Tätigkeit. Eine Gewerbeanmeldung wird erst dann erforderlich, wenn der Vermieter entweder über eine große Zahl an Ferienwohnungen verfügt, die Verwaltung der Immobilien an Dritte abgibt oder das Angebot auch Zusatzleistungen wie Frühstück und eine Rezeption umfasst. Wichtig ist auch hier, die örtlichen Regelungen beim Bauamt zu erfragen, da diese von Bundesland zu Bundesland anders ausfallen.

c.    Abgrenzung zu Pauschalreisen

Bieten Sie keine Zusatzleistungen an, die auch auf Pauschalreisen spezialisierte Reisedienstleister in ihrem Sortiment haben. Dazu zählen unter anderem Ausflüge oder ein Verpflegungsprogramm. Denn dann hätten Sie das rechtliche Problem, dass auch auf Sie das Pauschalreiserecht angewendet werden kann. Das bedeutet, dass Sie unter anderem finanziell für anfallende Probleme haftbar gemacht werden können.

Ferienwohnung vermieten: Versicherungen für Ferienimmobilien
Versicherungen für Ferienimmobilien© Rawpixel.com - shutterstock.com

d.    Versicherungen

Für Sie als Vermieter sind folgende Versicherungen empfehlenswert:

  • Wohngebäudeversicherung
  • Hausratversicherung
  • (Grundbesitzer-)Haftpflichtversicherung
  • (Vermieter-)Rechtsschutzversicherung

Lesen Sie dazu auch unseren Blogbeitrag.

e.    Mietvertrag und Inventarliste

Sichern Sie sich stets mit einem Mietvertrag ab, in dem alle Rechte und Pflichten sowohl des Mieters als auch des Vermieters schriftlich festgehalten sind. Erstellen Sie weiterhin eine Inventarliste aller sich in den Räumlichkeiten befindenden Gegenstände. Diese gehen Sie am Anreise- sowie am Abreisetag mit Ihren Mietern durch. Durch dieses Vorgehen bemerken Sie Diebstähle oder Schäden schneller und beide Parteien sind auf der rechtlich sicheren Seite.

2.    Einen Finanzierungsplan erstellen

Es bedarf einiges an Kapital, um eine Immobilie zu erwerben, sie instand zu halten und anfallende Reparaturen durchzuführen. Viele Kaufinteressenten informieren sich daher über ein Darlehen bei der Bank. Dies kann beispielsweise in Form eines Bausparvertrags geschehen – lohnt sich allerdings nur, wenn der Kauf in ferner Zukunft geplant ist. Durch die niedrigen Zinsen kann sich ein Immobilienkredit auszahlen. Eine weitere Möglichkeit sind private Geldgeber. Es gibt viele spezialisierte Anbieter im Internet, die oftmals sogar niedrigere Zinsen als eine Bank anbieten. Genauere Informationen über verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten gibt es in diesem Artikel.

Eine Ferienimmobilie finanzieren und kaufen
Eine Ferienimmobilie finanzieren und kaufen© Billion Photos - shutterstock.com

Durch die Vermietung der Ferienwohnung können Sie den Kredit oder das Darlehen zurückzahlen und gleichzeitig notwendiges Geld für Reparaturen ansparen. Bei der Preisgestaltung ist es wichtig, dass Sie sich über andere Immobilien am gleichen Standort informieren. Erkundigen Sie sich, wie hoch die Mieten der anderen Räumlichkeiten sind. Beachten Sie aber, dass die Preisabwicklung von folgenden Punkten abhängig ist:

  • Beliebtheit der Region
  • Ausstattung der Zimmer
  • Saisonale Unterschiede

3.    Marketingstrategie

Beginnen Sie frühzeitig mit geeigneten Werbemaßnahmen, um Ihre Ferienwohnung publik zu machen. Versteifen Sie sich allerdings nicht nur auf ein Werbemittel. Nutzen Sie sowohl Print- als auch Online-Werbung, um Mieter für Ihre Immobilie zu finden. Eine Möglichkeit wäre es, Flyer und Visitenkarten nicht nur in Ihren Wohneinheiten zu platzieren, sondern auch bei Reisebüros auszulegen. Gleichzeitig müssen Sie Angebote im Internet schalten: und da bietet sich ein Inserat auf unseren Seiten geradezu an.
Um den Erfolg zu vergrößern, sind Fotos unerlässlich. Diese benötigen Sie sowohl bei den Internetportalen als auch auf der eigenen Webseite, auf der Sie Ihre Ferienwohnungen detaillierter beschreiben. Zu diesen Details zählen unter anderem der Preis, die Lage und die Ausstattung. Neben einer Bildergalerie ist es außerdem sehr wichtig, einen Buchungskalender anzubieten, damit potenzielle Mieter auf einen Blick erkennen können, zu welchen Zeiten Sie bereits ausgebucht sind. Denken Sie außerdem daran, dass es in Deutschland eine Impressumspflicht gibt.

4.    Klassifizierung einholen

Heben Sie sich von anderen privaten Vermietern ab, indem Sie Ihre Unterkunft beim Deutschen Tourismusverband e.V. klassifizieren lassen. Dafür ist eine Qualitätsuntersuchung notwendig, die bescheinigt, dass Sie nicht nur die einheitlichen Qualitätsstandards, sondern auch die Mindestanforderungen an Sauberkeit und Ausstattung erfüllen. Sie müssen diese Bewertung allerdings regelmäßig (alle drei Jahre) wiederholen und erneuern lassen.

5.    Was müssen Sie über Ferienwohnungen im In- oder Ausland wissen?

a.    Innerhalb Deutschlands eine Ferienwohnung vermieten

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommenssteuerpflicht. Die Miteinnahmen müssen daher in der Steuererklärung in Anlage V als Mieterträge ausgewiesen werden. Um die Steuerlast zu verringern, können Vermieter von Ferienwohnungen Ausgaben wie Renovierungen oder Nebenkosten, den Einnahmen gegen rechnen. Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie hier.

b.    Im Ausland eine Ferienwohnung vermieten

Ausländische Immobilien müssen Sie meist auch in Deutschland versteuern. Es gibt zwar eine gesetzliche Regelung in Form des Doppelsteuerabkommens, diese regelt jedoch nicht vollständig alle aufkommenden Belange. Nutzen Sie beispielsweise die Immobilien nur allein, müssen Sie keine zusätzlichen Steuern zahlen – weder der Kauf noch die Eigennutzung wird besteuert. Sobald Sie die Räumlichkeiten allerdings vermieten, müssen Sie zum einen das deutsche Finanzamt darüber informieren und sich zum anderen darüber informieren, inwiefern Sie auch in Deutschland abgabepflichtig sind. Eine Übersicht über die Doppelsteuerabkommen bietet das Bundesfinanzministerium.

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11 Kommentare auf "Eine Wohnung wird zur Ferienwohnung"

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Jens Finnsen

*wow, der Artikel gefällt mir sehr gut. Ich vermiete ab Ostern unser Häuschen am See in Schleswig-Holstein. Gibt es Seiten, die Sie mir empfehlen können?

Oliver

Hallo Jens! Da fragst du die richtigen … 😉 Wir können dir für deine Online-Werbung nur die Seiten von http://www.ferienwohnungen.de/ empfehlen!

Jan

Vielen Dank für den tollen Artikel. Ferienhäuser zu vermieten ist wirklich kein leichtes Geschäft.
Es gibt viele Dinge die zu beachten sind.
Mit besten Grüßen,
Jan

Annette

Bei Ferienwohnungen.de ist man als Vermieter gut aufgehoben, vor Allem kann man seine Vermieter Seite jederzeit bearbeiten, was ganz toll ist. Bin glaub ich seit 13 Jahren dabei.

David Müller

Vielen Dank für den informativen Beitrag. Wir haben an der Nordsee ein Wohnung, doch reisen nicht jeden Sommer hin. Daher dachten wir, wir könnten daraus eine Ferienwohnung machen. Bevor wir diesen uns diesen Schritt wagen, wollte ich mich danach informieren, worauf ich achten muss. Glücklicherweise wird man im Internet fündig.

Jenny Eckhardt

Vielen Dank für den tollen Beitrag. Ich habe ein eigenes Haus an der Ostsee und bin seit Kurzem in die Stadt gezogen. Da ich das Haus bis jetzt nicht verkaufen konnte, dachte ich, ich könnte daraus eine Ferienwohnung machen. Daher wollte ich mich im Internet erkundigen.

Sophie G

Hey, richtig guter Artikel über Ferienhäuser aus der anderen Sicht. Es gibt so viele Sachen, die man bei dem Ver-/Mieten von einem Ferienhaus beachten Soll.
LG Sophie

Norbert Becher

Hallo Team von “ ferienwohnungen.de “ ,

möchte hier nur mal zum Ausdruck bringen, dass ich mich auf diesem Portal echt gut aufgehoben fühle ! Sowohl die Handhabung der Plattform , der Service, und auch noch einen realen Ansprechpartner(!) findet man auf anderen Portalen (…. und glauben sie mir, ich habe da Erfahrung…) sehr selten. Weiter so !!!!

Liebe Grüße aus Nürnberg

Nobby
( Objekt 30141 im Bay.Wald )

Viktoria Maisner

Hallo zusammen,
vielen herzlichen Dank für den spannenden und informativen Artikel zum Thema Ferienwohnung. Mein Mann und ich machen auch immer mehr Urlaub in Ferienwohnungen, ich mag es einfach nicht den ganzen Urlaub über im Hotel zu essen. Mache mir mein Essen gerne selber und wie ich es gerne habe. Ich bin ein großer Fan von Ferienwohnungen geworden.

Johanna Seibel

Hallo zusammen,
danke für den inspirierenden Beitrag. Ich bin selber großer Fan von Ferienwohnungen im Urlaub. Man kann sich einfach freier bewegen und hat viel mehr Möglichkeiten als im Hotel. Besonders gerne buche ich in der Kategorie Apartment. Mal sehen, wo es im nächstes Jahr für uns hingeht.

Viktoria Maisner

Hallo zusammen,
herzlichen Dank für diesen spannenden und inspirierenden Beitrag. Mein Mann und ich haben ein Haus an der Ostsee gekauft und überlegen, ob wir es zu einem Ferienhaus umfunktionieren. Wir sind maximal zwei Mal im Jahr dort, in der restlichen Zeit des Jahres könnten Urlauber unser Ferienhaus mieten. Wir werden uns noch in diesem Jahr entscheiden.

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